Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası Nedir?

Tapu, Tescil, Tadil, Terkin, Tapu tescili, Tescilin iptali, Taşınmaz mal, Tapu düzeltme davası, Yolsuz tescil, Tapu kütüğü, Tapu sicil müdürlüğü, Yolsuz tapu tescili, Taşınmaz mülkiyeti

EŞYA HUKUKU

Av. İbrahim Altuğ Eliri

11/26/202310 min oku

a pen sitting on top of a piece of paper
a pen sitting on top of a piece of paper

Yolsuz tescil, mülkiyet haklarına dair güvenin temelini sarsan ciddi bir hukuki sorundur. Mal varlığına ilişkin tescil işlemlerinin haksız bir biçimde gerçekleştirilmesi, sahibi olmayan kişilerin malvarlıklarına yönelik haksız taleplerin ortaya çıkmasına neden olabilir. Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, bu hukuki sorunu çözmeye yönelik başvurulan etkili bir hukuki araçtır. Taraflar arasında malvarlığı haklarının iadesi ve geçerli bir tescilin sağlanması amacıyla açılan bu dava, adil ve hukuki bir düzenin tesis edilmesini amaçlamaktadır. Ancak, yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, hukuki karmaşıklığı ve delil süreçlerinin titizliğini gerektiren önemli bir hukuki süreçtir.

Giriş

Tapu Tescili Nedir?

Türk Hukuku’nda tescilin sonuçları TMK m. 1022’de düzenlenmiştir. Buna göre “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil hâlinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar. Bir hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir.” 

Madde hükmünden anlaşılacağı üzere, bir taşınmaz üzerinde hak iddia edilebilmesi ve tasarrufta bulunabilmesi, genel kural olarak bu taşınmazın tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, buna rağmen istisnai durumlar bulunabilir.

Bu düzenleme, Türk Hukuku'nda taşınmaz malvarlığına ilişkin hukuki düzenlemelerin temelini oluşturur. Taşınmaz mal üzerinde sahip olunan aynî hakların, kütüğe tescil edilmesiyle doğduğunu belirten madde, tescilin sağladığı hukuki sonuçları detaylı bir şekilde açıklar. Tescil, aynî hakların sıralanması ve tarihlerinin belirlenmesi açısından büyük bir öneme sahiptir. Kanun koyucu, tescilin etkilerini belirlerken, özellikle belirli belgelerin istenmesini ve bu belgelerin uygun zamanda tamamlanması şartını öngörmüştür.

Tescilin yürürlük tarihine dair hüküm, yevmiye defterine kayıt tarihinden itibaren başlar. Ancak, kanunen öngörülen belgeler istenmişse veya geçici tescil hali varsa, etki uygun belgelerin tamamlanması şartına bağlıdır. Bir aynî hakkın içeriği ise, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir.

Bu bağlamda, taşınmaz malvarlığı üzerindeki hakların korunması ve sahibinin güvence altına alınması, tescilin önemini ortaya koymaktadır. Ancak, tescilin yapılması zorunlu olmasına rağmen istisnalar bulunabilir. Bu nedenle, taşınmaz malvarlığına ilişkin hukuki işlemler yapmadan önce, ilgili hükümlerin doğru bir şekilde anlaşılması ve uygulanması önemlidir.

Tapu Siciline Yolsuz Tescil

Yolsuz tescil, bir taşınmazın tapu sicile kaydedilmiş olmasına rağmen, bu kaydın herhangi bir hukuki hak temeline dayanmaması durumunu ifade eder. Ancak, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde bu konuda bir istisna öngörülmüştür. Buna göre “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” 

Madde hükmündeki açıklamaya göre, iyiniyetli bir şekilde aynî hak iktisap eden kişinin kazanımı korunacaktır. Gerçek hak sahibinin zararı ise başka yollarla giderilebilecektir. Ancak, iyiniyete dayanmayan yolsuz tescilin varlığı durumunda, kazanım korunmaz.

TMK m. 712

“Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”

Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası

Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, tescilin kurucu unsurlarında ortaya çıkan aksaklıklar durumunda başvurulabilen bir hukuki yola işaret eder. Bu tür sakatlıklar, tarafların hukuki ehliyetsizliği, şekli noksanlıklar, muvaza durumları gibi, hukuki dayanağı olmayan durumlar nedeniyle ortaya çıkabilir. Bu durumlar, tescil edilen hakların geçerliliğini sorgulamayı ve düzeltmeyi amaçlayan bir yolsuz tescilin düzeltilmesi davasının temelini oluşturur. Davacı, tescilin kurucu unsurlarında meydana gelen bu sakatlıkları delillerle ortaya koyarak, mahkemeden düzeltme talebinde bulunabilir.

TMK m. 1025

“Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.”

Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası aynı zamanda 'tapu kaydının düzeltilmesi davası' olarak da bilinir. Bu hukuki süreç, sadece yolsuz şekilde tescillenmiş veya tescil yoluyla gerçekleştirilmiş, terkin edilmiş veya değiştirilmiş aynî haklar için değil, aynı zamanda yolsuz şerh ve beyanların düzeltilmesi amacıyla da başlatılabilir.

Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, özellikle yolsuz tescilin düzeltildiği tarihten önce tapu kaydına güvenerek iyiniyetli bir şekilde hak edinen kişilerin edindikleri aynî haklar için başlatılamaz. Bu, davaya konu olan mülkiyet hakkının iyiniyetli bir kazanımı olduğunda, düzeltme talebinin kabul edilebilir olabilmesi için dikkate alınması gereken önemli bir kısıtlamadır.

Dolayısıyla, yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, hem mülkiyet hakkı hem de tapu kaydı üzerinde meydana gelen haksızlıkların düzeltilmesini amaçlayan önemli bir hukuki yol olarak karşımıza çıkar.Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, herhangi bir zamanaşımına tabii değildir.

Fakat unutulmamalıdır ki TMK 712. Maddeye göre “Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”

Tescil veya terkin işleminde gerçekleştirilen hata tapu memurundan kaynaklanıyor ise TMK m. 1027’ye göre düzeltmede bulunur buna göre:

· Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca re'sen düzeltir.

· Hata, basit yazı yanlışını aşmış ve hakkın içeriği ile ilgili ise ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.

Sık Sorulan Sorular

1) Yolsuz tescil ne demek?

Yolsuz tescil, bir taşınmazın tapu siciline kaydedilmiş olmasına rağmen, bu kaydın hukuki bir temele dayanmaması durumunu ifade eder. Yani, tapu sicilinde belirtilen mülkiyet veya diğer aynî haklar, sahibi tarafından gerçek bir hukuki temele dayanmıyorsa veya hukuka aykırı bir şekilde yapılmışsa, bu duruma "yolsuz tescil" denir. Yolsuz tescil durumunda, kayıtlı olan haklar geçerli ve korunabilir değildir, çünkü hukuki bir dayanakları olmadığı için geçerlilikleri sorgulanabilir ve düzeltilmeleri talep edilebilir.

2) Yolsuz tescil hangi durumlarda olur?

Yolsuz tescil, genellikle taşınmaz malvarlığı üzerinde gerçekleşen hukuki işlemlerde ortaya çıkan bir sorun durumunu ifade eder. Bu durum, tapu siciline kaydedilmiş bir taşınmazın, kaydın hukuki bir dayanağa sahip olmaması veya usulsüz bir şekilde yapılması sonucunda meydana gelir. Yolsuz tescil, tarafların ehliyetsizliği, şekli noksanlıklar, muvazaa gibi durumlar neticesinde ortaya çıkabilir. Eğer tapu sicilindeki kaydın hukuki bir temeli olmadığı veya hukuka aykırı bir şekilde gerçekleştirildiği tespit edilirse, bu duruma karşı yolsuz tescil düzeltilme davaları açılarak hukuki düzeltmeler sağlanabilir. Yolsuz tescil durumları, tapu sicilinin güvenilirliğini etkileyerek mülkiyet haklarına dair güveni sarsabilir ve bu nedenle hukuki çözüm süreçleriyle düzeltilmesi gerekebilir.

3) Yolsuz tescil davası kime açılır?

Yolsuz tescil davası, bir taşınmazın tapu siciline hukuki bir dayanağı olmadan veya hukuka aykırı bir şekilde kaydedilmiş olması durumunda, bu durumdan zarar gören taraf veya hak sahibi tarafından açılır. Yani, taşınmaz mal üzerinde gerçek bir hakka sahip olan kişi ya da bu durumdan zarar gören taraf, yolsuz tescil durumunu düzeltmek ve tapu kaydını hukuki gerçeğe uygun hale getirmek amacıyla yolsuz tescil davası açabilir.

Davacı, genellikle tapu kaydındaki hukuki sakatlıkları delillerle ortaya koyarak, mahkemeden tapu kaydının düzeltilmesini ve hukuki gerçeğe uygun bir şekilde tesis edilmesini talep eder. Yolsuz tescil davası, hukuki usulsüzlüklerin veya haksız kazanımların düzeltilmesini amaçlar ve hukuki güvenceyi sağlamak adına başvurulan bir hukuki yoldur. Her türlü hukuki soru ile ilgili bize ulaşabilirsiniz.

4) Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası nedir?

Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, bir taşınmazın tapu siciline kaydedilmiş olmasına rağmen, bu kaydın hukuki bir temele dayanmaması veya hukuka aykırı bir şekilde yapılmış olması durumunda başvurulan bir hukuki süreçtir. Bu davada, tapu kaydının içeriğiyle gerçek durum arasındaki uyuşmazlığı gidermek ve tapu sicilini hukuki gerçeğe uygun hale getirmek amacıyla hukuki düzeltmeler talep edilir.

Davalı taraf genellikle tapu sicilindeki kaydın hukuka aykırı olmadığını savunurken, davacı taraf ise tapu kaydının hukuki dayanaksızlığını veya usulsüzlüklerini delillerle ispatlamaya çalışır. Mahkeme, tarafların argümanlarını değerlendirir ve tapu kaydının hukuki durumunu belirleyerek, eğer gerekliyse, tapu kaydını düzelten bir karar verebilir. Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, hukuki bir güvence sağlamak ve mülkiyet haklarını korumak amacıyla başvurulan önemli bir hukuki yoldur.

5) Yolsuz tescil nasıl düzeltilir?

Yolsuz tescilin düzeltilmesi, karmaşık bir hukuki süreçtir ve genellikle profesyonel hukuki yardım gerektirir. İlk olarak, bir hukuk profesyonelinin danışmanlığı alınmalıdır. Ardından, tapu kaydının hukuki dayanağını sorgulamak ve düzeltmek için gerekli belgeler toplanmalıdır. Sahiplik belgeleri, sözleşmeler ve diğer ilgili belgeler bu aşamada önemlidir. Yolsuz tescil düzeltme davası, hukuki temellere dayanmayan veya hukuka aykırı bir şekilde yapılmış bir tapu kaydının düzeltilmesi için açılmalıdır. Mahkeme süreci, tarafların delillerini sunması ve mahkemenin tapu kaydının hukuki durumunu değerlendirmesiyle ilerler. Mahkeme, düzeltme talebini kabul ederse, tapu siciline başvurularak yeni bilgilerin işlenmesi sağlanır. Son olarak, hak sahibi, güncellenmiş ve düzeltilmiş tapu belgesini alabilir. Bu süreç, yolsuz tescil durumlarının düzeltilmesi ve mülkiyet haklarının korunması amacıyla izlenen adımları içerir. 

Her türlü hukuki soru ile ilgili bize ulaşabilirsiniz.

Yolsuz Tescil ile İlgili Yargıtay Kararı

Yargıtay 1.Hukuk Dairesi Esas: 2020/ 3025 Karar: 2021 / 1547

“Bilindiği gibi, uygulama ve öğretide eşya üzerinde en geniş yetkiler sağlayan ayni hak şeklinde tanımlanan mülkiyet hakkının kazanılması kural olarak tapu kütüğüne tescil ile mümkündür. Nitekim, 4721 sayılı TMK'nun "Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması" kenar başlıklı 705. maddesinin birinci fıkrasında "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur" hükmüne yer verilmiş, tescilin sonuçlarının düzenlendiği 1022. maddesinde de ayni hakların tescille doğacağı hüküm altına alınmıştır. Taşınmazın mülkiyeti kural olarak tescille kazanılmakta ise de mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı haller TMK'nun 705.maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir.

Ayni haklar tescille doğmakla beraber, tescilin ayni bir hüküm ve sonuç meydana getirmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Bu husus TMK'nun 1024. maddesinin ikinci fıkrasında "Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur" şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı üzere gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya birkaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.

Belirtilmelidir ki, yolsuz tescil bir üst kavramdır. Tapu kütüğünde yapılan tescil veya terkin işlemleri geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa veya tasarrufta bulunan kişi tasarruf yetkisine sahip değilse ya da bir ayni hak sicil dışı (tescilden önce) kazanılmış ve fakat tapuda açıklayıcı tescil yapılmamışsa, taşınmaz üzerindeki ayni hakların gerçek durumu ile tapu sicilindeki kayıtlar birbirine uymaz. İşte bu gibi durumlarda tescil işlemi gerçek malik ve gerçek hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz ve ayni hakkı zedelenen kişi TMK'nun 1025.maddesine dayanarak tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

Somut olayda, her ne kadar davalılar ile dava dışı kişiler arasında görülen davada ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/744 Esas, 2005/214 Karar sayılı 14.03.2005 tarihli kesinleşmiş ilamının tapu idaresi tarafından infazı sonucu dava konusu taşınmaz davalılar adına hükmen tescil edilmiş ise de, bu hükmün anılan ilamın tarafı olmayan davacıyı bağlamayacağı açık olup, davalılar adına oluşan kaydın Türk Medeni Kanununun 1025. maddesine göre yolsuz tecsil niteliğinde bulunduğu anlaşılmaktadır.”

Tescilin Düzeltilmesi ile İlgili Yargıtay Kararı

Yargıtay 1.Hukuk Dairesi Esas: 2014/ 18361 Karar: 2017 / 3696

“Tapu Sicili Tüzüğü’nün 85. maddesi “Kütük üzerinde belgelere aykırı tescil veya yazımın düzeltilebilmesi için ilgililerin yazılı olurunun alınması ve yevmiye defterine kaydedilmesi gerekir. Belgeye aykırı yazımın veya tescilin düzeltilmesine, ilgililerden birisinin yazılı oluru olmazsa, müdür defterdarlık veya mal müdürlüğünden düzeltme için dava açılmasını, talep eder. Hazine avukatı bulunmayan yerlerde bu düzeltmeler için müdürlük tarafından re'sen dava açılır. İkinci ve üçüncü fıkralardaki durum, ayrıca kütük sayfasının beyanlar sütununda belirtilir. (Değişik son fıkra: 8/11/2004-2004/8109 K.) Kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde belgesine aykırı olarak basit yazım hatası yapıldığının tespit edilmesi halinde, müdür tarafından nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak, re'sen düzeltme yapılır” şeklinde olup, doğrudan dava açmaya engel bir yasal düzenleme içermemektedir. Belgelere aykırılık nedeniyle oluşturulacak sicil dışında örneğin sahtecilik gibi yolsuz nitelik taşıyan sicillerden dolayı Hazinece Türk Medeni Kanununun 1007. maddesinde öngörülen sorumluluk nedeniyle açılan iptal davalarında Hazine yönünden aktif dava ehliyetinin bulunduğu Yargıtay'ın istikrar kazanmış içtihatlarıyla kabul edilmiştir.”

Siz de bize ulaşarak avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetlerimizden faydalanabilirsiniz

Bize Katılın ve Güncel Bilgilerden Haberdar Olun.