Kira hukuku, son dönemde yapılan yasal düzenlemeler ve artan uyuşmazlıklar nedeniyle Türkiye’nin en karmaşık hukuk alanlarından biri haline gelmiştir. Mülk sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan anlaşmazlıklarda; kiracı tahliyesi, kira tespit davası şartları ve zorunlu arabuluculuk süreci en çok merak edilen konulardır.

Bu kapsamlı rehberde; kirayı ödemeyen kiracının nasıl çıkarılacağından, davanın ne kadar süreceğine kadar tüm süreci Yargıtay kararları ve güncel mevzuat ışığında inceleyeceğiz.

Kiracı Tahliyesi ve Kira Tespit Davaları

Kirayı Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? (En Hızlı Yöntem)

Mülk sahiplerinin en sık karşılaştığı sorun, kiranın zamanında ödenmemesidir. Kirayı ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) net bir şekilde belirlenmiştir. İki temel yöntem bulunur:

A. İcra Takibi Yoluyla Tahliye (Örnek 13)

En hızlı sonuç veren yöntemdir. Kiracıya ödenmeyen kira bedelleri için icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilir.

• Kiracıya tebligat ulaştıktan sonra 30 gün ödeme süresi verilir.

• Bu süre içinde borç ödenmezse, İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak tahliye kararı alınır.

B. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Bir kira yılı içerisinde, kiracı kirayı farklı aylarda geciktirir ve mülk sahibi bu gecikmeler için iki kez haklı ihtarname çekerse, kira döneminin sonunda tahliye davası açma hakkı doğar.

Önemli Not: İhtarnamelerin noter kanalıyla çekilmesi ve yasal sürelerin doğru hesaplanması, davanın reddedilmemesi için hayati önem taşır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası ve Şartları

Mülk sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunu (çocuklar/torunlar), üstsoyunu (anne/baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa, kiracı tahliye edilebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için Yargıtay şu üç şartı arar:

1. İhtiyacın Gerçek Olması: Mülk sahibinin samimi bir ihtiyacı olmalıdır (Örn: Kirada oturuyorsa kendi evine geçmek istemesi).

2. İhtiyacın Zorunlu Olması: Keyfi bir istek değil, zorunluluk hali bulunmalıdır.

3. Süreklilik: Geçici bir ihtiyaç (örneğin yaz tatili için kullanım) tahliye sebebi sayılamaz.

Dikkat: İhtiyaç nedeniyle kiracı çıkarıldıktan sonra, mülk sahibi bu taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde tazminat ödemek zorunda kalır.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir? (5 Yıl Kuralı)

Piyasa koşullarının altında kalan kiralar için mülk sahipleri kira tespit davası açabilirler. Ancak her durumda bu dava açılamaz.

Kira Tespit Davası Şartları:

• Kira sözleşmesinin üzerinden en az 5 yıl geçmiş olmalıdır.

• 5 yılın altındaki sözleşmelerde sadece TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranında artış yapılabilir, kira tespiti istenemez.

• Taraflar arasında zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmış olmalıdır.

Mahkeme, bilirkişi marifetiyle "hak ve nesafet" indirimi uygulayarak, bölgedeki emsal rayiç bedellere göre yeni kirayı belirler.

Kira Hukuku Arabuluculuk Başvurusu: Dava Açmadan Önceki Zorunlu Adım

01 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir.

• Süreç Nasıl İşler? Adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosu'na veya UYAP üzerinden başvuru yapılır.

• Süre: Arabuluculuk süreci en fazla 3 hafta (zorunlu hallerde +1 hafta ek) sürer.

• Anlaşamama: Eğer taraflar arabulucuda anlaşamazsa, "Anlaşamama Tutanağı" düzenlenir ve bu tutanak ile dava açılabilir. Bu tutanak olmadan açılan davalar usulden reddedilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Hukuk büromuza en sık yöneltilen soruları ve kısa cevaplarını aşağıda derledik:

Kiracı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kiracı tahliyesi ne kadar sürer sorusunun cevabı davanın türüne ve mahkemenin yoğunluğuna göre değişir.

• İcra Hukuk Mahkemesi (Tahliye): Ortalama 6 - 10 ay.

• Sulh Hukuk Mahkemesi (İhtiyaç/Tespit): Ortalama 1.5 - 2.5 yıl (İstinaf süreci hariç).

• Not: Büyükşehirlerdeki dosya yoğunluğu süreyi uzatabilmektedir.

Kontratsız Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Yazılı bir kira sözleşmesi olmasa bile, kira ödemelerinin banka yoluyla yapılması veya fiili kullanımın ispatı ile "sözlü kira sözleşmesi" var kabul edilir. Yazılı sözleşmesi olan kiracılar için geçerli olan tüm tahliye sebepleri, kontratsız kiracılar için de geçerlidir.

10 Yıllık Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Evet. Türk Borçlar Kanunu madde 347 uyarınca, 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracı, herhangi bir sebep gösterilmeksizin (sadece süre nedeniyle) tahliye edilebilir. Mülk sahibi, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarname çekmelidir.

Profesyonel Hukuki Destek Alın

Kira hukuku, usuli işlemlerin (süreler, tebligatlar, ihtarname içerikleri) çok katı uygulandığı bir alandır. Küçük bir hata, haklıyken haksız duruma düşmenize ve davanın yıllarca uzamasına neden olabilir.

Gayrimenkul hukuku alanındaki uzman avukat ile tahliye ve kira tespit süreçlerinizi en hızlı şekilde sonuçlandırmak için iletişime geçebilirsiniz.

Siz de bize ulaşarak avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetlerimizden faydalanabilirsiniz

Adres

Kızılırmak Mah. 1443. Cad. 1071 Usta Blok:A No: 45 Çankaya / ANKARA

İLETİŞİM

Tel: +90 554 550 55 43

E-mail: info@eliripartners.com

Bize Katılın ve Güncel Bilgilerden Haberdar Olun.