İpotek, finansal dünyada sıkça duyduğumuz ancak genellikle karmaşık ve önemli bir konsepttir. Bu mülkiyet teminatı, genellikle konut kredileri veya işletme kredileri gibi büyük finansal taahhütlerle ilişkilidir. İpotek, bir borçlunun bir mal varlığını (çoğunlukla gayrimenkul) bir kredi veya borç için teminat olarak kullanmasını ifade eder. Ancak, ipotek sadece bir mülk üzerindeki bir yükümlülüğü değil, aynı zamanda finansal işlemlerin karmaşıklığını ve risklerini de içinde barındırır. Bu yazıda, ipotek kavramını ayrıntılı bir şekilde ele alacak, nasıl çalıştığını, türlerini ve bu finansal enstrümanın hem borçlular hem de kreditörler için taşıdığı önemi inceleyeceğiz.

Giriş

İpotek Nedir?

İpoteğin, Türk Medeni Kanunu’nun 881. maddesinde genel olarak amacı hüküm altına alınmıştır. İlgili madde “Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir”.

İpotek, bir borcun güvence altına alınması amacıyla kullanılan taşınmaz rehni türlerinden biridir. Bu hukuki işlem, alacaklı lehine, borcun tamamen tahsil edilene kadar tapu siciline kaydedilir. Taraflar arasında mülkiyet devri kararlaştırılmış olsa dahi, borcun ödenmemesi durumunda alacaklı, taşınmazın mülkiyetini doğrudan talep edemez. Ancak, taşınmazın satılması yoluyla elde edilen bedel üzerinden alacağını tahsil edebilir. İpotek, bu şekilde alacaklıya borcun güvencesini ve tahsilatını sağlama imkanı tanır.

İpotek altındaki taşınmazın el değiştirmesi, ipoteğin ortadan kalkması anlamına gelmez. 3. bir kişiye geçmiş olsa bile, borçlunun ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, alacaklı taşınmazın satılmasını talep edebilir ve elde edilen gelirle alacağını tahsil edebilir.

Özellikle konkordato veya iflas durumlarında, ipotek hakkı devam eder. İpotek koyulan taşınmazın satılması durumunda elde edilecek gelir, ipoteği koyan alacaklıya tahsis edilir ve bu, oransal bir paylaşım değil, bütünüyle hak sahipliği anlamına gelir. Bu sayede, alacaklı, iflas durumunda haklarını koruyabilir ve alacağını daha etkin bir şekilde tahsil edebilir. İpotek, hem alacaklı hem de borçlu için mülkiyet ilişkilerini düzenleyen ve güvence altına alan önemli bir hukuki araçtır.

İpotek Özellikleri Nelerdir?

• İpotek ve Zamanaşımı: İpotek, bir borcun güvence altına alınması amacıyla kullanılan taşınmaz rehni türlerinden biridir. Asıl borcun zamanaşımına uğramasını engelleyerek, alacaklıya uzun vadeli bir güvence sağlar.

• Para Cinsi ve Yabancı Para Kredileri: Alacak türü ne olursa olsun, ipotek sadece Türk Lirası cinsinden gösterilmek zorundadır. Ancak, bankalar tarafından verilen yabancı para kredilerinde ipotek bedeli yabancı para üzerinden olabilir.

• Tapu Sicili ve Taşınmazın Kaydı: İpotek tesis edilmiş olan taşınmaz, tapu müdürlüğüne kayıtlı olmalıdır. Aksi takdirde, bir taşınır gibi kabul edilir ve üzerine sadece rehin tesis edilebilir.

• TMK m. 881/2 ve 3. Kişilerin Rızası: İpotek altına alınacak taşınmazla alakalı olarak TMK m. 881/2’de, “İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmaez.” ifadesi geçer. Borçlunun rızası olan bir üçüncü kişinin taşınmazı da ipotek altına alınabilir.

• Çoklu İpotek ve Çoklu Taşınmaz: Bir taşınmaz üzerine birden çok alacak için ipotek kurulabilirken, bir alacak için de birden çok taşınmaz üzerinde ipotek kurulabilmektedir.

• Değer Koruma ve Önlemler: İpotekli taşınmazın değerinin düşmemesi adına gerekli önlemleri, alacaklı talep edebilecek olup, gecikmesinde tehlike bulunan durumlarda önlem alınmaz ise bu önlemleri kendisi de alabilecektir.

• Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti: Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet söz konusu ise, her bir paydaş kendi payı üzerinde ipotek tesis edebilir. Elbirliği mülkiyeti durumunda ise ipotek kurulabilmesi için tüm maliklerin onayı gerekmektedir.

• Borç Türüne Göre Satış Talebi: İpotek sadece belirli bir borçtan dolayı kurulduğundan, bu borç dışında bir borç için satış talep edilemez.

• Aile Konutu ve Eş Rızası: Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda ipotek tesis edilebilmesi adına her iki eşin de rızası gerekmektedir.

• Para İle Ölçülebilen Her Alacak: Para ile ölçülebilen her alacak ipotekle teminat altına alınabilir; para alacağı olması şart değildir.

• Faiz Oranı Belirleme Serbestisi: Kanuni sınırlamalara riayet edilerek taraflar sözleşmede faiz oranını serbestçe belirleyebilirler.

İpotek Çeşitleri Nelerdir?

İpotek, bir borcun teminat altına alınması amacıyla kullanılan hukuki bir araç olup, iki temel kategoride incelenir: İpotek akdi ve kanuni ipotek. Kanuni ipotek, Türk Medeni Kanunu'nun 892. maddesinde tanımlanmış olup, haklarının doğumu için tapu kütüğüne tescil edilmeye gerek duymaz. Ancak, 893. madde kapsamında belirtilen durumlar dışında tescile tabi kanuni ipotekler, tapu kütüğüne tescil edilmeleri gereken özel hükümlere sahiptir. Bu iki temel ipotek kategorisi, borç ve alacak ilişkilerinde taraflara hukuki güvenceler sunarak, tescil gereklilikleri açısından farklılık arz eder. Bu çerçevede, kanuni ipotek haklarının doğumu ve tescile tabii olma şartları, Türk Medeni Kanunu'nun ilgili maddeleri ile düzenlenmiştir. Kanuni ipotek TMK m. 892 “Kanunî ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir”. Devamı maddesi 893’te ise tescile tabii kanuni ipotekler düzenlenmiştir;

“Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:

1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,

2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,

3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.

Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.”

Alacaklıların, kanuni ipotek haklarından önceden feragat etmeleri hukuken geçerli değildir. Bu bağlamda, kanuni ipotek hakları, alacaklının teminat altına alınan borcun güvencesini oluşturur ve alacaklı, bu hakkından vazgeçemez. Diğer bir ipotek türü olan akdi ipotek ise taraflar arasında yapılan bir sözleşmeye dayanır ve alacağın teminatını oluşturur. Akdi ipotek, ana para ipoteği ve üst sınır ipoteği olarak iki temel kategoriye ayrılır. Ana para ipoteği, belirli bir alacak tutarı için düzenlenirken, üst sınır ipoteği, alacak tutarı belirli veya net olmayan durumlar için kullanılır. Üst sınır ipoteğinde maksimum bir tutar belirlenir ve bu tutar aşılamaz, bu sayede alacaklı için belirli bir güvence sağlanmış olur.

Sık Sorulan Sorular

1) İpotek ne anlama gelir?

İpotek, bir borcun güvence altına alınması amacıyla taşınmaz bir mal üzerinde kurulan bir hukuki sınırlamadır. İpotek, alacaklıya, borçlu tarafından ödenmeyen borcun vadesinde veya belirli bir şartın gerçekleşmesi durumunda taşınmaz malın değerinden alacaklıya ödeme yapma hakkı tanır. İpotek, genellikle gayrimenkul alımlarında, konut kredilerinde veya işletme kredilerinde kullanılan bir güvence yöntemidir. Bu durumda, taşınmaz mal ipotek verenin adına kaydedilir ve borç ödenene kadar bu mal üzerinde bir sınırlama bulunur. İpotek, hem alacaklıya güvence sağlar hem de borçlu tarafından ödenmeyen durumda alacaklının alacağını teminat altına alır.

2) Evin ipotek edilmesi ne demek?

Evin ipotek edilmesi, genellikle konut sahibinin finansal ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla bir kredi almak için evini teminat olarak göstermesini ifade eder. Bu işlem, bir banka veya finans kuruluşu ile yapılan anlaşma sonucunda gerçekleşir ve ev, borç ödenmediği takdirde alacaklının teminatını oluşturur. Borçlu, belirli bir vade içinde kredi taksitlerini ödeme yükümlülüğüne sahiptir; ancak ödeme yapılmazsa ipotek hakkını kullanma yetkisi alacaklıya geçer. Bu durum, hem kredi almak isteyen kişilere finansal kaynak sağlama imkanı tanırken hem de kredi veren kuruluşa borcun güvence altına alınmasını sağlar.

3) İpotek nasıl bir hak?

İpotek, bir malın üzerinde belirli bir alacağın güvence altına alınması amacıyla kurulan bir hukuki sınırlamadır ve bir hak türüdür. İpotek, genellikle taşınmaz mallar üzerinde kurulur ve malın sahibi borçlu tarafından belirli bir alacağın ödenmemesi durumunda alacaklıya ödeme yapma hakkı tanır. Alacaklının, ipotek konulan malın değerini kullanarak alacağını tahsil etme yetkisi vardır. İpotek hakkı, özellikle kredi alımları, konut finansmanı veya işletme kredileri gibi durumlarda güvence sağlamak amacıyla kullanılır. Bu hak, belirli şartlara ve sözleşmeye dayanır ve tapu siciline tescil edilerek resmiyet kazanır.

4) Ev ipotek masrafı ne kadar?

Ev ipotek masrafı, genellikle kredi başvurusu sırasında ödenen çeşitli ücret ve harçları içerir. Bu masraflar arasında ipotek tahsis ücreti, tesis ücreti, ekspertiz ücreti, dosya masrafı, sigorta ücretleri ve tapu harcı yer alabilir. İpotek masrafları, alınan kredi miktarı, faiz oranı ve ödeme planına bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Her bankanın uygulamaları farklılık gösterdiği için, ev sahibi olmayı planlayan bireylerin başvuru yapmadan önce detaylı bir maliyet analizi yapmaları ve bankalarla iletişime geçerek masrafları net bir şekilde öğrenmeleri önemlidir.

5) İpotek işlemi nasıl yapılır?

İpotek, bir taşınmazın (genellikle gayrimenkul) bir borca karşılık olmak üzere güvence olarak gösterilmesi anlamına gelir. Bu işlem genellikle konut veya ticari gayrimenkulleri kapsar ve kişi ya da kurumlar, bir kredi almak için mülklerini ipotek edebilirler. İpotek, alacaklıya, borçlu borcunu ödemezse taşınmazın satılması ve elde edilen gelirle alacaklının ödenmesi hakkını sağlar. İpotek işlemleri genellikle tapu sicili üzerinden resmi bir şekilde kaydedilir ve belirli koşulların yerine getirilmesiyle sona erebilir. İpotek almak veya vermek, genellikle mülkiyet hakkı ve finansal taahhütlerle ilgili önemli bir adımdır ve bu süreçte bankalar, kredi verenler ve taşınmaz sahipleri arasında detaylı bir sözleşme ve belge takibi gerçekleşir.

Derece Sistemi

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek kurulabilir. Bu durumda, ipotekler arasında bir öncelik sırası belirlenebilir ve taşınmazın satılması durumunda ipotek alacaklıları, alacaklarını belirlenen bu sıraya göre tahsil edebilirler. Aynı öncelik derecesinde bulunan alacaklılar ise satıştan elde edilen geliri, kendi aralarında alacak oranlarına göre paylaşacaklardır. Bir öncelik derecesi boşaldığında, alt derecedeki alacaklılar, üst dereceye yükselme hakkına sahip değillerdir. Ancak boşalan öncelik derecelerine başka alacaklılar tarafından yeni ipotekler kurulabilir. Bu durum, taşınmazın üzerindeki ipoteklerin sıralamasının ve alacaklıların haklarının karmaşıklığını artırabilir.

Birden Fazla İpotek ve Öncelik Sırası:

Bir taşınmaz, çeşitli borçların teminatı olarak kullanılabilir ve bu durumda birden fazla ipotek kurulabilir. Örneğin, bir kişi önceki bir konut kredisi borcunu ödemek amacıyla taşınmazını ipotek ettirmişken, daha sonra bir iş kredisi için de aynı taşınmazı ipotek göstermiş olabilir. Bu durumda her iki ipotek de farklı öncelik sıralarına sahip olabilir. Örneğin, konut kredisi borcu için kurulan ilk ipotek, iş kredisi borcu için kurulan ikinci ipoteğe göre öncelikli olabilir.

Satış Sonrası Tahsilat ve Alacaklılar Arasındaki Paylaşım:

Taşınmaz satıldığında, ipotek alacaklıları ellerine geçen satış geliri üzerinden alacaklarını tahsil etme hakkına sahiptir. Diyelim ki, bir taşınmazın satışından elde edilen gelir 100.000 TL ve birinci öncelikteki ipotek alacaklısının alacağı 50.000 TL ise, geri kalan 50.000 TL, ikinci öncelikteki ipotek alacaklısına ödenir. Bu durum, ipoteklerin belirlenen öncelik sırasına göre satış gelirinden pay almasını sağlar.

Derece Boşalması ve Yeniden İpotek Kurulması:

Eğer bir öncelik derecesindeki ipotek tamamen ödenirse veya başka bir sebeple iptal edilirse, boşalan bu dereceye yeni bir ipotek kurulabilir. Örneğin, birinci öncelikteki ipotek tamamen ödendikten sonra, bu boşalan dereceye aynı taşınmaz üzerine ikinci bir konut kredisi için yeni bir ipotek kurulabilir. Bu durum, taşınmazın üzerindeki ipoteklerin sürekli bir değişim gösterme potansiyelini ortaya koyar.

İpoteğin Kapsamı

İpotek, taşınmazın bütünleyici parçalarını kapsayan bir güvence sağlar. Bu, taşınmazın üzerindeki eklentileri de içerir; ancak, bu eklentilerin ipotek kapsamında olup olmadığı, tapu kütüğü kayıtlarına bağlıdır. Eğer taşınmazın eklentileri tapu kütüğüne kayıtlıysa, bu eklentiler de ipotek kapsamında değerlendirilir. Ancak, taraflar arasındaki sözleşmede özel bir düzenleme yapılırsa, eklentiler ipoteğin kapsamı dışında tutulabilir.

Örneğin, bir konut ipoteği sırasında, taşınmaza daha sonradan eklenen bir yüzme havuzu veya garaj gibi yapıların ipotek kapsamına dahil olup olmadığı, tapu kayıtlarına ve taraflar arasındaki sözleşmeye bağlıdır. Taraflar, özel tercihlerine göre, bu tür eklentilerin ipoteğin güvencesi dışında tutulmasını da kararlaştırabilirler.

Ayrıca, ipotekli taşınmazın satışından elde edilecek gelirin yanı sıra, taşınmazın kira gelirleri de ipotek sahibi alacaklıya aittir. Yani, taşınmaz kiraya verildiğinde, kiradan elde edilen gelirler ipotek sahibinin alacaklarına eklenir. Bu durum, ipotek sahibine taşınmazın değerini artırarak alacağını daha etkin bir şekilde tahsil etme imkanı tanır.

İpotek Nasıl Kurulur?

Akdi ipotek, taraflar arasındaki bir sözleşmeye dayanarak kurulan bir ipotek türüdür ve belirli hükümleri içeren bir sözleşmeyle tapu siciline kaydedilir. Bu tür ipotek, borçlunun taşınmazını teminat olarak gösterir ve alacaklının bu taşınmaza öncelikli hak iddia etmesini sağlar. Ancak, kanuni ipotek için taraflar arasında özel bir anlaşma gerekmez.

Kanuni ipotek için tarafların bir araya gelmeleri ve bir anlaşma yapmaları yerine, tapu sicil müdürlüğü tarafından düzenlenen resmi bir senet gereklidir. Bu resmi senet, ipotekle ilgili önemli bilgileri içerir: esas borç miktarı, ipotek meblağı, ipotek süresi, ipotek derecesi, ipotek çeşidi (ana para ipoteği veya üst sınır ipoteği), belirlenmiş faiz oranı, bağlı olan sözleşme ve alacaklıya ait bilgiler gibi.

Ayrıca, akdi ipotek kurulabilmesi için tarafların karşılıklı iradelerinin tapu siciline işlenmesi gerekmektedir. Bu işlem, tarafların beyanlarının tapu siciline kaydedilmesi anlamına gelir. Kanuni ipoteklerde ise bu tür bir kayıt gerekmemektedir.

Akdi ipotek sözleşmelerinin hukuki geçerliliği için tarafların beyanlarının tapu siciline işlenmesi kritik bir öneme sahiptir. Örneğin, noter huzurunda imzalanan bir sözleşme, ipotek haklarını oluşturmaz. Tapu müdürlüğüne başvuru yapabilmek için, kimlik belgeleri, tapu senedi, tarafların fotoğrafları, vekaletname ve vekillerin kimlik belgeleri (eğer işlemler vekille yapılacaksa) gibi belgelerin sunulması gerekir. Taraflar arasında bir anlaşma bulunuyorsa, bu anlaşma da ipotek sözleşmesi şeklinde resmi bir senede düzenlenir.

Akdi ipotek kurulabilmesi için başlangıçta tarafların karşılıklı, birbirlerine uygun iradeleri olmalı ve bu beyanlar tapu siciline kaydedilmelidir. Ancak, kanuni ipotek için taraflar arasında özel bir anlaşma aranmaz. Kanuni ipotek için taraflar arasındaki anlaşma tapu memuru tarafından resmi bir senede belgelenir. Bu resmi senette esas borç, ipoteğin meblağı, ipoteğin süresi, derecesi, ipoteğin çeşidi (ana para ipoteği veya üst sınır ipoteği), belirlenmiş faiz oranı, bağlı olan sözleşme, alacaklının bilgileri gibi önemli bilgiler açıkça yer alır.

Bu şartlara uymayan ipotek sözleşmelerinin hukuki olarak geçerliliği bulunmaz. Örneğin, noter huzurunda imzalanan bir sözleşme, ipotek haklarını oluşturmaz. Tapu müdürlüğüne başvuru yapabilmek için aşağıdaki belgelerin sunulması gerekmektedir:

• Alacaklı ve borçluların kimlik belgeleri,

• Tapu senedi,

• İpotek borçlusunun ve alacaklıların birer adet fotoğrafı,

• İşlemlerin vekille yapılması durumunda usulüne uygun hazırlanmış vekaletname ve vekillerin kimlik belgeleri,

• Taraflar arasında bir anlaşma bulunuyorsa, ipotek sözleşmesi.

İpotek Nasıl Kaldırılır?

İpotek, çeşitli sebeplerle sona erebilir ve bu durumlar şu şekildedir:

1. Asıl Alacağın Sona Ermesi:

   • İpotek, asıl alacağın herhangi bir şekilde sona ermesiyle sona erebilir. Asıl borç tamamen ödendiğinde, ipotek hakkı kendiliğinden sona erer.

2. Alacaklının Feragat Etmesi:

   • Alacaklı, alacağından feragat ettiğinde, ipotek hakkını da kaybetmiş olur. Alacaklı, haklarından vazgeçerse, ipotek hakkı ortadan kalkar.

3. Taşınmazın Tamamen Yok Olması:

   • İpotek, taşınmazın tamamen yok olması durumunda sona erer. Taşınmazın fiziksel olarak var olmaması ipoteği geçersiz kılar.

4. Mahkeme Kararıyla:

   • Mahkeme kararıyla, belirli hukuki süreçler sonucunda ipotek hakkı kaldırılabilir. Mahkeme, gerekli şartların oluşması halinde ipoteği sona erdirebilir.

5. Kamulaştırma:

   • Kamulaştırma durumunda, devlet tarafından taşınmaz mal sahibine ödenen tazminat miktarı, ipotek hakkını etkileyebilir ve bu durum ipoteğin sona ermesine neden olabilir.

6. Belirli Sürenin Dolması:

   • Eğer ipotek için belirli bir süre belirlenmişse, bu sürenin dolmasıyla ipotek hakkı sona erer.

7. Bozucu Şartın Gerçekleşmesi:

   • Belirli bir şartın gerçekleşmesi, örneğin bir taahhüdün yerine getirilmesi, ipoteği sona erdirebilir.

8. İpoteğin Paraya Çevrilmesi:

   • İpoteğin paraya çevrilmesi durumunda, alacaklının talebi üzerine ipotek hakkı sona erebilir.

İpotek, genellikle alacaklının tek taraflı iradesi ile terkin edilir. Ancak asıl borç sona erse bile alacaklı terkin talebinde bulunmazsa, mahkeme yoluyla terkin talep edilebilir. Bu durumda taşınmaz malikinin onayı aranmaz ve alacaklı, mahkemeye başvurarak ipotek hakkını kaldırabilir.

İpotekli Taşınmazın İcra Takibi ile İlgili Yargıtay Kararı

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/10963 E., 2021/10717 K.

"Somut olayda, ihale konusu edilen ipotekli taşınmazı takipten evvel satın alan ..........'nın asıl borçlu yanında borçlu olarak gösterilmeden takip talebi ve icra emri düzenlendiği, bu icra emrinin adı geçene tebliği ile satışın yapıldığı görülmektedir. İpotek veren üçüncü kişi ile asıl borçlu arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğundan bu husus, mahkemece re'sen göz önünde bulundurulmalıdır. İpotekli taşınmaz maliki üçüncü kişiye kıymet takdir raporu ve satış ilanının tebliğ edilmesi usulsüz olan icra takibini usulüne uygun hale getirmez.

Bu durumda, HMK'nun 124. maddesi uyarınca alacaklı tarafından, ............ yönünden ek takip talebinde bulunulması ve buna göre düzenlenecek icra emrinin tebliği gerekirken, adı geçen usulünce takibe dahil edilmediği halde takibin yürütülmesi ve taşınmazın ihale yoluyla satılması doğru olmadığından, Bölge Adliye Mahkemesince; ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir."

Siz de bize ulaşarak avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetlerimizden faydalanabilirsiniz

Adres

Gazi İş Merkezi - Eti Mahallesi Birecik Sokak No:62 Çankaya/ANKARA

İLETİŞİM

Tel: +90 554 550 55 43

E-mail: info@eliripartners.com

Bize Katılın ve Güncel Bilgilerden Haberdar Olun.