Gayrimenkul Hukuku: Taşınmaz Hakları
GAYRIMENKUL HUKUKU
Gayrimenkul hukuku, Türk hukuk sisteminin temel taşlarından biridir ve taşınmaz haklarıyla ilgilidir. Bu konu, kişilerin mülkiyet hakkını, miras işlemlerini, tapu sicili düzenlemelerini ve daha fazlasını içerir. Gayrimenkul hukuku, Türkiye'deki birçok vatandaş için önemli bir konudur. Bu makalede, gayrimenkul hukuku ve taşınmaz hakları hakkında ayrıntılı bilgi vereceğiz.
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların mülkiyet, kullanım, devir, kiralanma, ipotek, kamulaştırma gibi hukuki işlemlerine ilişkin kuralları içeren bir hukuk dalıdır. Gayrimenkul hukuku, hem özel hukuk hem de kamu hukuku alanlarını kapsar. Özel hukuk alanında, gayrimenkul sahipleri arasındaki hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul alım-satım sözleşmeleri, kira sözleşmeleri, kat mülkiyeti kanunu gibi konuları düzenler. Kamu hukuku alanında ise, gayrimenkullerin devlet tarafından el konulması, kamulaştırılması, imar planlarına uygun olarak kullanılması, vergilendirilmesi gibi konuları ele alır.
Gayrimenkul hukuku, gayrimenkullerin değerini, güvenliğini ve sürdürülebilirliğini sağlamak için önemli bir rol oynar. Gayrimenkul hukuku ile ilgili uyuşmazlıkların çözümünde ise mahkemeler, tapu sicil kayıtları, kadastro haritaları, bilirkişi raporları gibi delillere başvurur. Gayrimenkul hukuku ile ilgili danışmanlık ve avukatlık hizmeti veren uzmanlar ise gayrimenkul sahiplerinin haklarını korumak ve menfaatlerini gözetmek için çalışır.
Giriş
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Taşınmaz Hakları Nedir ve Nasıl Korunur?
Taşınmaz hakları, bir taşınmaz mal üzerinde sahibine veya başkasına belli bir yarar sağlayan hukuki yetkilerdir. Taşınmaz hakları, tapu sicilinde kayıtlı olan mülkiyet, irtifak, intifa, sükna, irtifa, kat mülkiyeti ve kat irtifakı hakları ile tapu sicilinde kayıtlı olmayan rehin, kira, haciz ve ipotek hakları gibi çeşitli haklardan oluşur.
Taşınmaz hakları, taşınmaz malın değerini, kullanımını ve devrini etkileyen önemli unsurlardır. Bu nedenle, taşınmaz haklarının korunması hem taşınmaz mal sahipleri hem de taşınmaz mal ile ilgili işlem yapanlar için büyük önem taşır.
Taşınmaz haklarının korunması için yapılması gerekenler şunlardır:
- Taşınmaz malın tapu sicilinde kayıtlı olduğundan ve tapu belgesinin güncel olduğundan emin olmak. Tapu sicili, taşınmaz mal üzerindeki hakların resmi kaydıdır. Tapu belgesi ise bu kaydın bir örneğidir. Tapu belgesi, taşınmaz mal sahibinin kimliğini, taşınmaz malın niteliğini, yüzölçümünü, ada ve parsel numarasını, bağlı olduğu ilçe ve mahalleyi gösterir. Tapu belgesi ayrıca taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet, irtifak, intifa, sükna, irtifa, kat mülkiyeti ve kat irtifakı gibi tapu sicilinde kayıtlı olan hakları da belirtir. Tapu belgesinin güncel olması, taşınmaz mal üzerindeki hakların son durumunu yansıtması demektir. Tapu belgesinin güncel olup olmadığını tapu müdürlüğünden veya e-devlet üzerinden sorgulayarak öğrenebilirsiniz.
- Taşınmaz mal üzerindeki rehin, kira, haciz ve ipotek gibi tapu sicilinde kayıtlı olmayan haklardan haberdar olmak. Bu haklar, tapu siciline işlenmediği için tapu belgesinde görünmez. Ancak bu haklar da taşınmaz mal üzerinde etkilidir. Örneğin, taşınmaz mal üzerine ipotek konulmuşsa, ipotek alacaklısının rızası olmadan taşınmaz mal devredilemez. Bu nedenle, taşınmaz mal ile ilgili işlem yapmadan önce bu tür hakların varlığını araştırmak gerekir. Bu hakların varlığını öğrenmek için ilgili kurum ve kuruluşlara başvurabilir veya avukat yardımı alabilirsiniz.
- Taşınmaz mal ile ilgili işlem yaparken sözleşme hazırlamak ve noterden onaylatmak. Taşınmaz mal satışı, bağışlama, miras bırakma gibi işlemler sözleşme ile yapılır. Sözleşme, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen hukuki bir belgedir. Sözleşmenin geçerli olması için noterden onaylatılması gerekir.
Taşınmaz Mal Mülkiyeti
Taşınmaz mal mülkiyeti, bir kişinin bir taşınmaz mal üzerinde sahip olduğu en geniş haklardan biridir. Taşınmaz mal, yerden ayrılamayan veya ayrılsa bile eski haline getirilemeyen mallardır. Örneğin, arsa, bina, ağaç, maden, su kaynağı gibi. Taşınmaz mal mülkiyeti, sahibine taşınmaz malı kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisi verir. Ayrıca, sahibi taşınmaz malı devredebilir, üzerinde sınırlı ayni haklar kurabilir veya taşınmaz mal üzerindeki haklarını başkasına devredebilir.
Taşınmaz mal mülkiyeti, Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenmiştir. Kanun, taşınmaz mal mülkiyetinin nasıl kazanılacağı, nasıl korunacağı ve nasıl sona ereceği konularını belirlemiştir. Taşınmaz mal mülkiyeti, tapu siciline kayıtla veya kazanma yollarıyla elde edilebilir. Tapu sicili, taşınmaz malların kimlere ait olduğunu ve üzerinde hangi hakların bulunduğunu gösteren resmi bir kayıttır. Tapu siciline kayıtla taşınmaz mal mülkiyeti kazanmak için, taşınmaz malın satış sözleşmesinin tapu memuru huzurunda yapılması ve tapu senedinin taraflara verilmesi gerekir. Kazanma yollarıyla taşınmaz mal mülkiyeti kazanmak için ise, zilyetlik, iktisap zamanaşımı, miras yoluyla intikal veya kamulaştırma gibi hukuki sebeplerin varlığı gerekir.
Taşınmaz mal mülkiyeti, sahibini koruyan bir haktır. Bu nedenle, sahibi taşınmaz mal üzerindeki haklarını ihlal eden herhangi bir saldırıya karşı dava açabilir. Bu davalar, taşınmaz mal mülkiyetinin tesisi, tescili, iptali veya tespiti davaları olabilir. Ayrıca, sahibi taşınmaz mal üzerindeki haklarını korumak için önleyici tedbirler de alabilir. Örneğin, taşınmaz mal üzerinde ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz kararı isteyebilir.
Taşınmaz mal mülkiyeti, bazı durumlarda sona erebilir. Bunlar, taşınmaz mal mülkiyetinin devri, terki, yok olması veya kamulaştırılmasıdır. Taşınmaz mal mülkiyetinin devri, sahibinin taşınmaz mal üzerindeki haklarını başkasına bırakmasıdır. Bu devir tapu siciline kaydedilmelidir. Terk etme ise, sahibinin taşınmaz mal üzerindeki haklarından vazgeçmesidir. Bu durumda da tapu siciline terkin işlemi yapılmalıdır. Yok olmaz ise, taşınmaz malın fiziksel olarak ortadan kalkmasıdır. Örneğin, deprem veya yangın sonucu bina yıkılabilir. Kamulaştırma ise, devletin veya kamu tüzel kişilerinin kamu yararı için taşınmaz mal üzerindeki hakları satın almasıdır. Bu durumda da kamulaştırma bedeli ödenmelidir.
Tapu Sicili Nedir?
Tapu sicili, bir taşınmazın mülkiyet durumunu, sınırlarını, niteliklerini, üzerindeki hak ve yükümlülükleri gösteren resmi kayıttır. Tapu sicili, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne bağlı tapu müdürlükleri tarafından tutulur. Tapu sicilinde, taşınmazların tapu kayıtları, tapu kütüğü adı verilen defterlere işlenir.
Sık Sorulan Sorular
1) Tapu devri için hangi belgeler gerekir?
Tapu devri için genellikle kimlik belgesi, ikametgah belgesi, tapu senedi, tapu harcı makbuzu gibi belgeler gereklidir.
2) Kira sözleşmesi sona erdiğinde depozito iadesi nasıl yapılır?
Kira sözleşmesi sona erdiğinde, ev sahibi kiracının kira borçlarını ve evdeki hasarı kontrol eder. Sorun yoksa depozito kiracıya iade edilir.
3) Eşya mülkiyeti ile gayrimenkul mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Eşya mülkiyeti, taşınabilir mallara sahip olmayı ifade ederken, gayrimenkul mülkiyeti taşınmaz mülkiyetini (gayrimenkuller) kapsar.
4)İpotek nedir ve nasıl kaldırılır?
İpotek, bir gayrimenkul üzerindeki borcun güvence altına alınmasıdır. İpotek kaldırmak için ilgili banka veya finans kuruluşuyla iletişime geçmek gereklidir.
5)Tapu iptali ve tescil davası nedir?
Tapu iptali ve tescil davası, tapu kayıtlarının düzeltilmesi veya yeniden düzenlenmesi gerektiğinde mahkemeye başvurulan bir hukuki süreçtir.
Tapu Sicilinin Önemi Nedir?
Tapu sicili, taşınmazların kimin adına kayıtlı olduğunu, üzerindeki hak ve yükümlülükleri belirleyen en güvenilir kaynaktır. Tapu sicili sayesinde, taşınmaz alım-satım, ipotek, miras, intikal, haciz gibi işlemler yapılabilir. Tapu sicili aynı zamanda, taşınmazların vergilendirilmesi, planlama, kamulaştırma, istimlak gibi kamu hizmetlerinin yürütülmesi için de gerekli bir veri tabanıdır.
Tapu Siciline Nasıl Ulaşılır?
Tapu siciline ulaşmak için, ilgili taşınmazın bulunduğu ilçedeki tapu müdürlüğüne başvurmak gerekir. Tapu müdürlüğü, başvuru sahibinin kimliğini ve başvuru amacını kontrol ettikten sonra, tapu kütüğünden ilgili taşınmazın kaydını verir. Bu kayda tapu senedi veya tapu belgesi denir. Tapu senedi veya belgesi, taşınmazın cinsi, yüzölçümü, ada ve parsel numarası, malikin adı ve payı, üzerindeki hak ve yükümlülükleri içerir.
Tapu Siciline İnternetten Erişmek Mümkün Müdür?
Tapu siciline internetten erişmek için, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmi web sitesi olan www.tkgm.gov.tr adresine girmek gerekir. Bu sitede, "E-Hizmetler" bölümünden "Tapu Bilgileri Sorgulama" seçeneğine tıklamak yeterlidir. Bu seçenek sayesinde, taşınmazın ada ve parsel numarasını veya tapu kayıt numarasını girerek tapu bilgilerine ulaşmak mümkündür. Ancak bu bilgiler sadece bilgilendirme amaçlı olup, resmi nitelik taşımaz. Resmi bir işlem yapmak için tapu senedi veya belgesi almak gereklidir.
Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır?
Tapu işlemleri, gayrimenkul alım satımı, ipotek, miras, bağışlama gibi durumlarda yapılması gereken resmi işlemlerdir. Tapu işlemleri, tapu sicil müdürlüklerinde veya tapu dairelerinde gerçekleştirilir. Tapu işlemleri için gerekli belgeler ve ücretler işlem türüne göre değişiklik gösterir. Tapu işlemleri nasıl yapılır, hangi belgeler gereklidir, ne kadar ücret ödenir gibi soruların cevaplarını bu yazıda bulabilirsiniz.
Tapu işlemleri, tapu sicil müdürlüklerinde veya tapu dairelerinde yapılır. Tapu işlemleri için aşağıdaki adımlar izlenir:
- Alıcı ve satıcı, tapu sicil müdürlüğüne veya tapu dairesine başvurur veya noterden vekaletname vererek temsilci gönderir.
- Alıcı ve satıcı, gerekli belgeleri ve ücretleri teslim eder.
- Tapu memuru, gayrimenkulün tapu kaydını kontrol eder ve herhangi bir sorun olup olmadığını tespit eder.
- Tapu memuru, alıcı ve satıcının kimlik bilgilerini doğrular ve fotoğraflarını alır.
- Tapu memuru, alıcı ve satıcıya satış sözleşmesini okur ve imzalatır.
- Tapu memuru, alıcıya tapu senedini verir ve tapu kaydını günceller.
Tapu işlemleri, bu şekilde tamamlanır. Tapu işlemleri için gerekli belgelerin eksik olması veya gayrimenkulün tapu kaydında sorun olması durumunda işlem yapılamaz. Bu nedenle, tapu işlemleri için önceden hazırlıklı olmak ve gerekli araştırmaları yapmak önemlidir.
Tapu İşlemleri İçin Gerekli Belgeler
Tapu işlemleri için gerekli belgeler, alıcı ve satıcı tarafından sağlanmalıdır. Alıcı ve satıcı, tapu sicil müdürlüğüne veya tapu dairesine şahsen başvurmalı veya noterden vekaletname vererek temsilci göndermelidir. Tapu işlemleri için gerekli belgeler şunlardır:
- Alıcı ve satıcının nüfus cüzdanları veya pasaportları
- Alıcı ve satıcının ikametgah belgeleri veya adres beyanları
- Alıcı ve satıcının son altı ay içinde çekilmiş ikişer adet vesikalık fotoğrafları
- Gayrimenkulün tapu senedi veya tapu kaydının fotokopisi
- Gayrimenkulün emlak vergisi değerini gösteren belge
- Gayrimenkulün yüzölçümü, ada, parsel, pafta numaralarını içeren tapu parsel sorgulama belgesi
- Gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeden alınan kat mülkiyeti belgesi veya kat irtifakı belgesi
- Gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeden alınan imar durumu belgesi
- Gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeden alınan iskan ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesi
- Gayrimenkulün bağlı olduğu elektrik, su, doğalgaz kurumlarından alınan borcu yoktur belgeleri
- Gayrimenkulün ipotekli olması durumunda ipotek fekki yazısı
- Gayrimenkulün miras yoluyla intikal etmesi durumunda veraset ilamı
- Gayrimenkulün bağışlanması durumunda bağış sözleşmesi
Tapu İşlemleri İçin Gerekli Ücretler
Tapu işlemleri için gerekli ücretler, işlem türüne ve gayrimenkulün değerine göre değişiklik gösterir. Tapu işlemleri için gerekli ücretler şunlardır:
- Tapu harcı: Gayrimenkulün satış bedelinin binde 20'si oranında alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak ödenir. Örneğin, 500 bin TL değerinde bir gayrimenkul için tapu harcı 500 bin x 0.002 = 1000 TL'dir. Bu tutarın yarısı olan 500 TL alıcı tarafından, diğer yarısı olan 500 TL de satıcı tarafından ödenir.
- Döner sermaye harcı: Tapu sicil müdürlükleri tarafından alınan bir hizmet bedelidir. Her yıl yeniden belirlenir. 2021 yılı için döner sermaye harcı 103,5 TL'dir.
- Emlak vergisi: Gayrimenkulün emlak vergisi değerinin binde 2'si oranında alıcı tarafından ödenir. Örneğin, 500 bin TL değerinde bir gayrimenkul için emlak vergisi 500 bin x 0.002 = 1000 TL'dir.
- Damga vergisi: Gayrimenkulün bağışlanması durumunda bağış sözleşmesinin üzerinden binde 24,5 oranında damga vergisi alınır. Örneğin, 500 bin TL değerinde bir gayrimenkul için damga vergisi 500 bin x 0.0245 = 12.250 TL'dir.
- Vekaletname ücreti: Tapu işlemleri için noterden vekaletname verilmesi durumunda noter ücreti ödenir. Noter ücreti, vekaletname türüne ve gayrimenkulün değerine göre değişir.
Siz de bize ulaşarak avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetlerimizden faydalanabilirsiniz
Bize Katılın ve Güncel Bilgilerden Haberdar Olun.
