Ehliyetsizlik Sebebiyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Tapu, Tescil, Tadil, Terkin, Tapu tescili, Tescilin iptali, Taşınmaz mal, Tapu düzeltme davası, Yolsuz tescil, Tapu kütüğü, Tapu sicil müdürlüğü, Yolsuz tapu tescili, Taşınmaz mülkiyeti, Ehliyetsizlik, Avukat, Ankara avukat
EŞYA HUKUKU
Gayrimenkul sahipliği, birçok hukuki işlemi gerektirebilen karmaşık bir süreçtir. Ancak, gayrimenkul satışında veya devrinde tarafların yeterli ehliyete sahip olmaması durumunda ortaya çıkabilecek sorunlar da bulunmaktadır. Bu sorunlardan biri de ehliyetsizlik sebebiyle tapu iptal tescil davalarıdır.
Türk Medeni Kanunu'na göre, tarafların hukuki işlemlerde ehliyet sahibi olmaları gerekmektedir. Ehliyetsiz kişilerin yaptıkları hukuki işlemler, hukuka aykırı sayılarak iptal edilebilir. Bu bağlamda, gayrimenkul devirlerinde ehliyetsizlik sebebiyle yapılan tapu tescil işlemleri de mahkeme kararıyla iptal edilebilir.
Ehliyetsizlik sebebiyle tapu iptal tescil davaları, gayrimenkul sahibi olmak isteyen kişilerin veya gayrimenkul sahiplerinin yaşadığı bir sorun olduğu için, bu konuda bilgi sahibi olmak önemlidir. İşte bu yazıda, ehliyetsizlik sebebiyle tapu iptal tescil davalarının detaylarına ve önemli noktalarına odaklanacağız.
Giriş
Tapu Tescili
Türk Medeni Kanunu'nun 1022. maddesinde tescilin sonuçları detaylı bir şekilde düzenlenmiştir. Buna göre, "Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil hâlinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar. Bir hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir."
Bu hükümden anlaşılacağı üzere, bir taşınmaz üzerinde hak iddia edilebilmesi ve tasarrufta bulunabilmesi genel kural olarak bu taşınmazın tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, istisnai durumlar bulunabilir.
Türk Hukuku'nda taşınmaz malvarlığına ilişkin hukuki düzenlemelerin temelini oluşturan bu madde, taşınmaz mal üzerinde sahip olunan aynî hakların, kütüğe tescil edilmesiyle doğduğunu belirtir. Tescilin sağladığı hukuki sonuçlar ise şu şekildedir:
Aynî haklar, tescil ile doğar ve sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.
Tescilin etkisi, yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar. Ancak, kanunen öngörülen belgeler istenmişse veya geçici tescil hali varsa, etki uygun belgelerin tamamlanması şartına bağlıdır.
Bir aynî hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir.
Bu hükümler, taşınmaz malvarlığı üzerindeki hakların korunması ve sahibinin güvence altına alınmasında tescilin önemini ortaya koymaktadır. Ancak, tescilin yapılması zorunlu olmasına rağmen istisnalar bulunabilir. Bu nedenle, taşınmaz malvarlığına ilişkin hukuki işlemler yapmadan önce, ilgili hükümlerin doğru bir şekilde anlaşılması ve uygulanması önemlidir.
Ehliyetsizlik Sebebiyle Tapu İptal Tescil Davası
Türk Hukuku'nda, taşınmaz devir işlemlerinin hukuken geçerli olabilmesi için, devri gerçekleştiren kişinin fiil ehliyetine ve temyiz kudretine sahip olması gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu'nun 9. maddesine göre, fiil ehliyetine sahip olan kişi, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir. Bu nedenle, fiil ehliyetine sahip olmayan bir kişinin yapmış olduğu taşınmaz devri hukuken geçersizdir ve bu devir işlemi yok hükmündedir. Dolayısıyla, tapu iptal ve tescil davasında herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır.
Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının hukuka aykırı bir şekilde düzenlendiği iddiasıyla açılan bir davadır. Bu dava, söz konusu kaydın hukuka uygun bir şekilde düzeltilmesi amacıyla açılır. Fiil ehliyetine sahip olmayan kişiler tarafından gerçekleştirilen taşınmaz devir işlemleri, kanuna aykırılık teşkil eder ve tapu iptali ve tescil davasına konu olabilir. Bu nedenle, kamu düzenine ilişkin ehliyetsizlik iddiaları, mahkeme tarafından öncelikle incelenmelidir ve hukuka uygun olmayan devir işlemleri, mahkeme kararıyla iptal edilebilir ve tescil işlemi düzeltilebilir.
Tapu İptali ve Tescil Davası: Davacı ve Davalı
Tapu iptal ve tescil davası, davalısının tapuda kaydında taşınmazın mülkiyet sahibi olarak görünen kişi olduğu bir dava türüdür. Bu dava, davacısı olarak, hukuka aykırı bir şekilde düzenlendiği iddia edilen işleme konu olan taşınmazın eski kayıt maliki tarafından açılır. Mahkeme, davacının niteliğini, davanın her aşamasında resen gözetmelidir.
Özellikle mirasbırakanın yapmış olduğu işlemde, ehliyetsizlik gerekçesiyle tapu iptal ve tescil davası açılması durumunda, davanın tereke adına açılması gerekmektedir. Bu nedenle, tapu iptali ve tescil davasının tarafları ve davacı niteliği dikkatle belirlenmelidir.
Tapu iptali ve tescil davasında davalı, tapuda kaydında taşınmazın mülkiyet sahibi olarak gözüken kişidir. Türk Medeni Kanunu'nun 713/32. maddesine göre, "tapu iptali ve tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır." Bu hüküm uyarınca, tapu iptali ve tescil davasının davalısı, tapuda malik gözüken kişinin mirasçıları da olabilir.
Sık Sorulan Sorular
1) Tapu harcı ne kadar?
Tapu harcı, tapu ve kadastro işlemlerinde alınan bir harçtır ve miktarı işlem türüne göre değişiklik gösterebilir. Örneğin, bir taşınmazın alım-satımı veya bağışlanması durumunda alınan tapu harcı, işlem değerine göre belirlenir. 2024 yılında tapu harçlarına ilişkin güncel bilgiye ulaşmak için ilgili resmi kurumların internet sitelerini ziyaret etmenizde fayda var. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmi web sitesinden veya ilgili vergi dairelerinden güncel tapu harçlarına dair bilgi alabilirsiniz.
2) Tapu sorgulama nasıl yapılır?
Tapu sorgulama işlemi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmi internet sitesi üzerinden online olarak gerçekleştirilebilir. İşte adım adım tapu sorgulama nasıl yapılır:
Tapu Bilgi Sistemi Web Sitesine Giriş: İlk olarak, Tarım ve Orman Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmi internet sitesine giriş yapın. Siteye giriş yapmak için buraya tıklayabilirsiniz.
E-Devlet Şifresi veya Mobil İmza ile Giriş: Ana sayfada yer alan "E-Sistem" bölümünden "Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi"ne tıklayın. Daha sonra açılan ekranda, e-Devlet şifresi veya mobil imza ile giriş yaparak sisteme erişim sağlayın.
Hizmetler Menüsünden Tapu Sorgulama Seçeneğini Seçin: Sisteme giriş yaptıktan sonra, hizmetler menüsünden "Tapu Sorgulama" veya "Taşınmaz Sorgulama" gibi bir seçenek bulun. Bu seçeneği tıklayarak tapu sorgulama işlemine başlayabilirsiniz.
Arama Kriterlerini Belirleyin: Açılan sayfada arama yapmak istediğiniz taşınmazın bilgilerini girin. Arama yapabileceğiniz kriterler arasında, il, ilçe, mahalle, ada, parsel gibi bilgiler bulunmaktadır.
Sorgulamayı Tamamlayın: Arama kriterlerini girdikten sonra, "Sorgula" veya "Ara" gibi bir butona tıklayarak sorgulamayı tamamlayın.
Sonuçları İnceleyin: Doğru bilgileri girdiyseniz, arama sonuçları ekranda görüntülenecektir. Aradığınız taşınmazla ilgili detaylı bilgilere buradan ulaşabilirsiniz.
Bu adımları takip ederek, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmi internet sitesi üzerinden kolayca tapu sorgulama işlemini gerçekleştirebilirsiniz.
3) Web tapu randevu nasıl alınır?
Web tapu randevusu almak için aşağıdaki adımları takip edebilirsiniz:
Tapu Sicil Müdürlüğü Randevu Sistemi'ne Giriş Yapın: İlk adım olarak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmi internet sitesine buradan giriş yapın.
Hizmet Seçimi: Açılan sayfada, "Tapu Hizmetleri" sekmesine tıklayın.
İşlem Seçimi: Karşınıza çıkan listeden yapmak istediğiniz işlemi seçin. Örneğin, "Satış İşlemleri", "İpotek İşlemleri", "Bağış İşlemleri" gibi seçeneklerden uygun olanını seçin.
Şehir ve İlçe Seçimi: İşlem türünü seçtikten sonra, tapu işleminin yapılacağı şehir ve ilçeyi seçin.
Tapu Sicil Müdürlüğü Seçimi: İlçeyi seçtikten sonra, işlemi yapmak istediğiniz Tapu Sicil Müdürlüğü'nü seçin.
Tarih ve Saat Seçimi: Randevu almak istediğiniz tarihi ve saati belirleyin. Boş olan randevu saatleri, listede görünecektir.
Kişisel Bilgilerinizi Girin: Randevu talebinde bulunmak için gerekli olan kişisel bilgilerinizi girin. Bu bilgiler genellikle TC Kimlik Numarası, iletişim bilgileri gibi bilgilerdir.
Randevu Onayı: Bilgilerinizi girdikten sonra, randevu talebinizi göndermek için "Randevu Al" veya "Onayla" gibi bir butona tıklayın.
Randevu Bilgilerini Kontrol Edin: Randevunuzun başarıyla alındığına dair bir onay ekranı görünecektir. Bu ekranda randevu bilgilerinizi kontrol edin ve gerekliyse çıktısını alın veya not edin.
Bu adımları takip ederek, web üzerinden kolayca tapu randevusu alabilirsiniz. Her türlü hukuki soru ile ilgili bize ulaşabilirsiniz.
4) Tapu harcı hesaplama nasıl yapılır?
Tapu harcı hesaplama işlemi, tapu işlemi türüne ve taşınmazın değerine göre değişiklik gösterebilir. Genellikle tapu harcı, tapu işlemi sırasında ödenen bir vergi türüdür ve işlem değerine göre belirlenir. İşte genel olarak tapu harcı hesaplama adımları:
Tapu İşlemi Türünü Belirleyin: İlk olarak, hangi türde bir tapu işlemi yapacağınızı belirleyin. Örneğin, alım-satım, bağışlama, ipotek tesis etme gibi işlemler farklı tapu harcı tutarlarına tabi olabilir.
Taşınmazın Değerini Belirleyin: İlgilendiğiniz taşınmazın değerini belirleyin. Bu genellikle alım-satım işlemlerinde satış bedeli olarak adlandırılır.
Tapu Harcı Oranını Kontrol Edin: Tapu harcı oranları, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmi web sitesinde yayınlanır. İşlem türüne göre değişiklik gösterebilir, bu nedenle güncel oranları kontrol edin.
Tapu Harcı Tutarını Hesaplayın: Taşınmazın değerine ve tapu harcı oranına göre, tapu harcı tutarını hesaplayın. Genellikle tapu harcı, taşınmazın değerinin belirli bir yüzdesi olarak hesaplanır.
Örneğin, bir taşınmazın değeri 100.000 TL ve tapu harcı oranı %2 ise, tapu harcı tutarı şu şekilde hesaplanır: 100.000 TL x 0.02 = 2.000 TL
Bu şekilde, ilgili tapu işlemi için ödemeniz gereken tapu harcı tutarını hesaplayabilirsiniz. Ancak, kesin tapu harcı tutarını belirlemek için, tapu işleminin yapıldığı Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne danışmanızda fayda var.
5) Tapu masrafı ne kadar?
Tapu masrafı, tapu işlemi sırasında ödenen çeşitli masraflardan oluşur. Bu masraflar, tapu işlemi türüne, taşınmazın değerine ve tapu harcı oranına göre değişiklik gösterebilir. Genellikle tapu masrafı, şu unsurlardan oluşur:
Tapu Harcı: Tapu harcı, tapu işlemi sırasında ödenen bir vergidir ve taşınmazın değerine göre belirlenir. Tapu harcı oranları, işlem türüne göre değişiklik gösterebilir. Genellikle tapu harcı, taşınmazın değerinin belirli bir yüzdesi olarak hesaplanır.
Tapu Sicil Müdürlüğü Masrafı: Tapu işlemi sırasında Tapu Sicil Müdürlüğü'ne ödenen işlem masrafları da tapu masrafını oluşturur. Bu masraflar, tapu işlemi türüne ve taşınmazın değerine göre değişiklik gösterebilir.
Noter Masrafı: Bazı tapu işlemleri için noter masrafı da ödenmesi gereken bir masraftır. Özellikle satış sözleşmeleri için noter masrafı ödenmesi gerekebilir.
Dilekçe Masrafı: Tapu işlemi sırasında, gerekli belgelerin düzenlenmesi ve tapu sicil müdürlüğüne sunulması için dilekçe masrafı da ödenmesi gerekebilir.
Tapu masrafı tutarı, yapılan işleme ve taşınmazın değerine göre değişiklik göstereceği için net bir rakam vermek mümkün değildir. Ancak genel olarak tapu masraflarının, taşınmazın değerinin belirli bir yüzdesi civarında olduğunu söyleyebiliriz. Tapu harcı, tapu işleminin değerine göre belirlenirken, diğer masraflar genellikle sabit ücretlerdir.
Tapu masrafı hakkında kesin bilgi almak için, tapu işleminin yapılacağı Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne başvurmanız gerekmektedir.
Tapu İptal Tescil Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davası, Türk Hukukunda önemli bir yer tutan ve taşınmazlar üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar arasında yer alır. Aynı zamanda taşınmazın zilyetliğine veya alıkoyma hakkına ilişkin davalarda da tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 12. maddesine göre, "Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir."
Ayrıca, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 2. maddesine göre, "Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir."
Bu hükümler uyarınca, tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve asliye hukuk mahkemesi yetkilidir. Bu düzenlemeler, tapu iptal ve tescil davalarının hangi mahkemede ve hangi koşullarda açılacağını belirler ve dava sürecini düzenler.
Tapu İptal Tescil Davasında Ehliyetsizlik Tespiti
Ehliyetsizlik sebebiyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, Yargıtay kararları ışığında aşağıdaki adımlar doğrultusunda incelenir:
İlk olarak, tarafların sunmuş olduğu tüm deliller toplanarak tapu iptal ve tescil davası dosyasına getirilir.
Tarafların tanıkları dinlenirken, ehliyet olgusuna ilişkin detaylı, açıklayıcı ve somut bilgiler elde edilir.
Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ilişkin tüm tıbbi belgeler dava dosyasına getirilerek incelenir. Bu belgeler arasında, doktor raporları, hasta gözlem (müşahede) kağıtları, reçeteler, film grafikleri gibi tıbbi belgeler yer alır.
Ehliyetsizlik ve temyiz kudretinin yokluğu durumu incelenirken, salt biyolojik nedenlerin yanı sıra bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlar da dikkate alınır. Bu sebeple, ehliyet durumuna ilişkin bilimsel bir tıbbi rapor alınması gerekmektedir. Özellikle Adli Tıp Kurumu'nun 4. İhtisas Dairesi, kişinin ehliyet durumuna ilişkin tıbbi rapor hazırlama konusunda uzmanlaşmış bir kurumdur.
Bu adımların titizlikle izlenmesi, ehliyetsizlik sebebiyle açılan tapu iptal ve tescil davalarının adil bir şekilde sonuçlandırılmasını sağlar ve adaletin tesisi açısından önem taşır.
Ehliyetsizliğin İspatı
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2017/4770 E., 2017/6888 K.
“Bir kimsenin ehliyetinin tespitinin kişi ve malvarlığı hukuku bakımından doğurduğu sonuçlar itibariyle ne kadar büyük önem taşıdığı kendiliğinden ortaya çıkar. Bu durumda, tarafların gösterecekleri, tüm delillerin toplanılması tanıklardan bu yönde açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınması, varsa ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta gözlem kağıtları, film grafilerinin eksiksiz getirtilmesi zorunludur. Bunun yanında, her ne kadar 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ nun 282. maddesinde belirtildiği gibi bilirkişinin “oy ve görüşü” hâkimi bağlamaz ise de, temyiz kudretinin yokluğu, yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi, çok zaman hakimlik mesleğinin dışında özel ve teknik bilgi gerektirmektedir.”
Ehliyetsizliğin Kamu Düzenine Ait Olması
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/10224 E.,2019/5729 K.
“Dayanılan nedenlerden birinin ehliyetsizlik olması halinde kamu düzeniyle ilgili bulunması ve ehliyetsizliğin saptanması halinde öteki nedenlerin incelenme gereğinin ortadan kalkacağı hususları dikkate alındığında öncelikle bu neden üzerinde durulması gerektiği kuşkusuzdur. Bilindiği üzere; davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme kudreti (gücü) bulunmayan bir kimsenin kendi iradesi ile hak kurabilme, borç (yükümlülük) altına girebilme ehliyetinden söz edilemez. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun (TMK) “fiil ehliyetine sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir” biçimindeki 9. Maddesi, şahsın hak elde edebilmesini, borç (yükümlülük) altına girebilmesini, fiil ehliyetine bağlanmış, 10. maddesi de, fiil ehliyetinin başlıca koşulu olarak ayırtım gücü ile ergin (reşit) olmayı kabul ederek “ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan bir ergin kişinin fiil ehliyeti vardır.” hükmünü getirmiştir. “Ayırtım gücü” eylem ve işlev ehliyeti olarak da tarif edilerek, aynı yasanın 13. maddesinde “yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk yada bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes bu kanuna göre ayırt etme gücüne sahiptir.” denmek suretiyle açıklanmış, ayrıca ayırtım gücünü ortadan kaldıran önemli nedenlerden bazılarına değinilmiştir. Önemlerinden dolayı bu ilkeler, söz konusu yasa ile öteki yasaların çeşitli hükümlerinde de yer almışlardır. Hemen belirtmek gerekir ki, TMK’ nun 15. maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından, karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz. Bu ilke 11.06.1941 tarih 4/21 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da aynen benimsenmiştir.”
Siz de bize ulaşarak avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetlerimizden faydalanabilirsiniz
Bize Katılın ve Güncel Bilgilerden Haberdar Olun.
